O inadimplemento dos contratos de locação, quer seja dos imóveis residenciais ou comerciais, continua na lista dos efeitos gerados pela pandemia pelo coronavírus. Os impactos econômicos sofridos pela população só crescem em razão do aumento do número de desempregados, pela diminuição da renda, sem contar as medidas de restrições, que afetam diversos ramos de atividades. Para amenizar a situação do inadimplemento, o Projeto de Lei 34/2021, do deputado Bacelar, propõe a obrigatoriedade da negociação extrajudicial dos contratos de locação dos imóveis não residenciais, antes de ingressarem com uma ação judicial.
Apesar do projeto, que aguarda aprovação na Câmara dos Deputados, tratar apenas dos imóveis comerciais, tal iniciativa também pode ser proposta com relação a um imóvel residencial, pois a própria lei incentiva a solução dos conflitos pelas partes, sem a interferência do judiciário, independente da proposta.
Diante desse cenário, a melhor forma de resolver o problema é tentar buscar uma solução amigável entre locatário e locador, através de uma negociação extrajudicial, intermediada por um por um advogado, capaz de buscar alternativas que seja viável para as partes, evitando assim que a situação se prorrogue no tempo, gerando uma dívida cada vez maior para o locatário.
No entanto, caso as partes não cheguem a um acordo, resta ingressar com uma ação judicial e esperar que o juiz decida de acordo com o caso concreto. Assim, o locador deve entrar com a Ação de Despejo, combinado com a cobrança dos aluguéis atrasados e demais encargos. Já o locatário, poderá ingressar com a Ação Revisional do Contrato, tendo como fundamento a questão a teoria da imprevisibilidade, prevista nos artigos 317 e 393 do Código Civil.
Embora o inadimplemento das obrigações contratuais seja uma das causas da extinção do contrato de locação, conforme previsto no artigo 9º, III, da Lei 8.245/91, conhecida como a Lei do Inquilinato, tal regra não tem sido aplicada pela justiça. Diante de uma situação de imprevisibilidade causada pelo estado de calamidade pública vivida pelo país em decorrência da pandemia, o judiciário tem decidido por enquadrar o quadro atual como um caso fortuito ou de força maior, e consequentemente pela suspensão do pagamento do aluguel por tempo determinado, bem como o parcelamento da dívida sem a cobrança de juros.
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Para tratar desse e de outros assuntos relacionados a área civil, fale com a advogada Dra. Renata Tavares Garcia Ricca.
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