Pagamento do aluguel é uma das preocupações durante a epidemia

Desde que foi decretado o estado de calamidade pública em 20 de março, inúmeras situações começaram a surgir em razão das restrições e proibições impostas pelas autoridades, refletindo diretamente na situação econômica tanto de pessoas físicas quanto jurídicas. Uma das preocupações recorrentes é quanto ao pagamento do aluguel quer seja de um imóvel comercial ou até mesmo residencial.

Conforme a quarentena se estende, as dificuldades e limitações financeiras também se agravam. A falta de emprego, demissões em massa, redução dos salários, fechamento de empresas e estabelecimentos comerciais são um reflexo do cenário atual vivido por grande parte da população do Brasil.

Diante desse impasse, alguns inquilinos já conseguiram liminares na justiça para reduzir o valor do aluguel de imóveis comerciais em 30%, como exemplo de uma ação proposta em São Paulo (Processo 1026645-41.2020.8.26.0100). Em outra decisão, um juiz da 1ª Vara de Guaratinguetá, localizada na região do Vale do Paraíba, também aceitou o pedido de uma empresa varejista e reduziu o valor em 40% (Processo nº 1001304-41.2020.8.26.0220). Em ambos os casos, a alegação foi de que a empresa está fechada em razão das medidas de contenção do coronavírus.

Uma das argumentações que se tornou unânime entre os juízes que têm acolhido os pedidos pleiteados durante esse período é a Teoria da Imprevisão, já citado no Informativo que trata da revisão dos contratos. De acordo com o artigo 317 do Código Civil, quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. O fato de estarmos vivendo em meio a uma crise, onde uma epidemia avassaladora tomou conta de diversos setores da economia, impedindo que as pessoas tenham uma vida normal e exerçam seus trabalhos, foge do controle e da vontade da população, o que faz com que as consequências geradas seja algo inesperado e imprevisível.

A fim de amenizar os problemas decorrentes do cenário atual enquanto durar as soluções de enfrentamento da emergência de saúde pública, diversos projetos de lei tem sido apresentados pelos deputados e senadores, entre eles o PL 936/2020, que aguarda o despacho do Presidente da Câmara dos Deputados, do deputado Luis Miranda (DEM/DF), que altera a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) com relação as locações dos imóveis urbanos e demais procedimentos. Entre as medidas previstas estão: impedimento de ações de desocupação de imóveis urbanos, residenciais ou não, enquanto durarem as medidas de enfrentamento da pandemia de Covid-19 no país; término de contratos de locação de imóveis urbanos por falta de pagamento do aluguel; desconto de 50% sobre o valor total da dívida, no período de quatro meses e/ou enquanto durar a anormalidade prevista nesta Lei, devendo ser parcelado pelo prazo de até 12 meses após restabelecer o Estado de normalidade; desconto de 100% aos que se encontram, no período que trata esta lei, sobre a posse direta do imóvel e que não tenham condições de prover o seu sustento. Vale destacar que o texto não se aplica para quem não foi atingido pelas medidas adotadas pelo governo.

Outro projeto que aguarda aprovação é o PL 1179/2020, do senador Antonio Anastasia (PSD/MG). Além de tratar de questões relacionadas ao direito de família, consumo, contratos, condomínios, entre outros assuntos de direito privado, também se refere a locação de imóveis urbanos. O texto suspende a concessão de liminar de ordem de despejo de locatários que estiverem com o aluguel atrasado até 30 de outubro, para ações ajuizadas a partir do dia 20 de março de 2020.

Em síntese, seja qual for a situação, é aconselhável uma conversa amigável com o locador com a exposição dos motivos do atraso do aluguel, com o intuito de obter um desconto ou a revisão do contrato, conforme previsto no artigo 18 da própria lei de locação através de um acordo extrajudicial. Mas caso isso não seja possível, o inquilino poderá pedir a revisão do aluguel no judiciário, através de um advogado.

Para tratar desses e de tantos outros assuntos que podem surgir em razão das consequências do coronavírus, os sócios Dra. Renata Tavares Garcia Ricca, Dr. David Santana Silva e Dr. Renato Melo, estão preparados para esclarecer eventuais dúvidas e analisar cada caso em específico a depender da situação em questão.